Mobil: 0741 60 14 60 ; Fix / Fax: 0257 33 83 20 office@prcontrol.ro

Vânzare imobil către asociat – tratament TVA

tva

Data publicării: 26 aprilie 2017

Situație: O societate ABC SRL deține un imobil pe care dorește să îl vândă către unul dintre asociați. În ce condiții se poate face acest lucru? Care este tratamentul fiscal al acestei tranzacții?

Soluție:

Potrivit dispozițiilor art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de taxă:

“Art. 292 alin. (2) lit. f) livrarea de construcții/părți de construcții și a terenurilor pe care sunt construite, precum și a oricăror altor terenuri.

Prin excepție, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol se definesc următoarele:

  1. terenul construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare;
  2. construcția înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
  3. livrarea unei construcții noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părți a acesteia, după caz, în urma transformării;
  4. o construcție nouă cuprinde și orice construcție transformată sau parte transformată a unei construcții, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea construcției sau a părții din construcție, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării, respectiv valoarea înregistrată în contabilitate în cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidența contabilă și care nu aplică metoda de evaluare bazată pe cost în conformitate cu Standardele internaționale de raportare financiară, sau valoarea stabilită printr-un raport de expertiză/evaluare, în cazul altor persoane impozabile. În cazul în care se înstrăinează doar o parte din construcție, iar valoarea acesteia și a îmbunătățirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate în baza unui raport de expertiză/evaluare.”

În Normele metodologice, date în aplicarea art. 292 alin. (2) din noul Cod fiscal,  următoarele prevederi de la pct. 55, alin. (1), (3)-(6) sunt incidente speței prezentate:

„55. (1) În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci când se livrează un corp funciar unic format din construcția și terenul pe care aceasta este edificată, identificat printr-un singur număr cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat construcția urmează regimul construcției, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcției așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;

b) construcția va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare;

c) dacă terenul și construcția au valori egale, așa cum rezultă din raportul de expertiză/evaluare, regimul corpului funciar se stabilește în funcție de bunul imobil cu suprafața cea mai mare. Se va avea în vedere suprafața construită desfășurată a construcției.

(3) Se consideră a fi data primei ocupări, în cazul unei construcții sau al unei părți din construcție care nu a suferit transformări de natura celor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a construcției sau a unei părți din construcție. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislației în vigoare. În cazul unei construcții realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcția sau partea din construcție este înregistrată în evidențele contabile drept activ corporal fix.

(4) Data primei utilizări a unei construcții se referă la construcții care au suferit transformări de natura celor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal.

Prin data primei utilizări se înțelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a lucrărilor de transformare a construcției în cauza sau a unei părți a construcției. Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislației în vigoare. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie a unei construcții sau a unei părți din construcție, data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia este majorată valoarea construcției sau a unei părți din construcție cu valoarea transformării respective.

 (5) Dacă livrarea unei construcții intervine inainte de data primei ocupări, astfel cum este definită prima ocupare la alin. (3), se consideră că are loc livrarea unei construcții noi.

(6) În aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism. În situația în care livrarea unui teren pe care se află o construcție are loc ulterior livrării construcției sau independent de livrarea construcției, livrarea fiind realizată de persoana care deține și titlul de proprietate asupra construcției ori de altă persoană care deține numai titlul de proprietate asupra terenului, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.”

Astfel, în condițiile în care construcția este considerată nouă sau terenul are suprafața mai mare, în cazul în care acestea au același număr cadastral, conform prevederilor mai înainte menționate, livrarea către o persoană neînregistrată în scop de TVA (ex. persoană fizică) se va face cu TVA 19%.

În cazul în care este vorba despre o construcție veche, în condițiile mai înainte menționate, livrarea se poate face în regim de scutire fără drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit f) din Codul fiscal.

Dacă construcția se va vinde în regim de scutire de TVA, dacă s-a dedus TVA, la o eventuală  transformare/modernizare a clădirii după achiziție, iar valoarea fiecărei transformări sau modernizări efectuate depășește 20% din valoarea construcției, exclusiv valoarea terenului, trebuie ajustată taxa pe valoarea adăugată, conform prevederilor de  la art. 305 alin. (2) lit. d) din noul Cod fiscal,  a celor de la pct. 79 din Normele metodologice de aplicare.

Desigur, se poate opta și pentru facturarea cu TVA 19%, conform prevederilor de la art. 292 alin. (3) din noul Cod fiscal, prin depunerea unei notificări la organul fiscal de care aparține societatea. În acest caz, nu mai este necesară ajustarea TVA.

Pentru justificarea prețului de vânzare societatea în cauză va trebui să dețină un raport de evaluare a construcției, întocmit de un expert evaluator autorizat ANEVAR.

Este important de precizat faptul că în cazul unui control fiscal, autoritățile fiscale pot ajusta suma venitului sau a cheltuielii oricăreia dintre persoanele implicate, după cum este necesar, pentru a reflecta prețul de piață al bunurilor sau serviciilor furnizate în cadrul tranzacției, potrivit art. 11 din Codul fiscal,  în cazul  în care prețul nu reflectă prețul pieței, mai ales în situația în care vânzarea se face către persoane afiliate (asociat).