Mobil: 0741 60 14 60 ; Fix / Fax: 0257 33 83 20 office@prcontrol.ro

Tratament TVA – închiriere și vânzare bunuri imobile (speță)

6

Data publicării: 21 aprilie 2017

Situație: O societate ABC SRL achiziționează un imobil nou, factura de achiziție fiind emisă cu taxare inversă. Imobilul achiziționat urmează să fie închiriat. Cum se va emite factura de chirie din punct de vedere al TVA? De asemenea, cum se va emite factura în cazul vânzării imobilului către un cumpărător plătitor de TVA și în cazul unui cumpărator neplătitor de TVA?

Soluție: Pentru început este important de precizat faptul că măsurile de simplificare reprezintă un regim de taxare al operațiunii de vânzare a unui bun imobil, în care cumpărătorul care aplică regimul de taxare inversă prin formula contabilă 4426 = 4427 exercită dreptul de deducere pentru suma TVA deductibilă din rulajul debitor al contului 4426.

Închirierea este o operațiune scutită de TVA fără drept de deducere, reglementată prin art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, caz în care, locatorul (proprietarul bunului imobil) este obligat să ajusteze, în beneficiul bugetului de stat, dreptul de deducere a sumei TVA deductibile, deduse.

Ajustarea se efectuează conform prevederilor art. 305 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal și pct. 79 din normele de aplicare ale acestuia.

Pentru a evita ajustarea, locatorul are posibilitatea să formuleze opțiunea de taxare,  deși închirierea este operațiune scutită fără drept de deducere.

Formularea acestei opțiuni se poate face prin depunerea, la organul fiscal competent, a unei notificări, formularul fiind reglementat prin anexa nr. 3 din normele de aplicare ale art. 292. Formularul este denumit “NOTIFICARE privind opțiunea de taxare a operațiunilor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal”.

Această opțiune este reglementată prin art. 292 alin. (3) “Orice persoana impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin normele metodologice”, inclusiv prin pct. 58  și pct. 59 din normele de aplicare ale acestui articol. Regimul de taxare poate fi aplicat, fie pentru suprafața totală a clădirii, fie doar pentru o parte a acesteia, caz în care se înscrie suprafața respectivă.

Formularul de notificare se depune la organul fiscal competent, fără a fi însoțit de contractul de închiriere.

Depunerea cu întârziere a notificării nu va conduce la anularea opțiunii de taxare exercitate de vânzător și nici la anularea dreptului de deducere exercitat de beneficiar în condițiile art. 297 – 301 din Codul fiscal.

Notificarea trebuie transmisă în copie și cumpărătorului. Dreptul de deducere la beneficiar ia naștere și poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, fără a fi exercitat de la data primirii copiei de pe notificarea transmisă de vânzător.

Aplicarea regimului normal de taxare la închiriere constă în colectarea efectivă a TVA prin aplicarea cotei standard TVA 19%, fără a fi posibilă aplicarea regimului de taxare inversă.

În situația în care același imobil urmează a fi vândut, dacă nu mai este nou, se aplică regimul de scutire reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, caz în care, suma TVA dedusă prin formula contabilă 4426 = 4427 va trebui ajustată în beneficiul bugetului de stat.

Similar operațiunii de închiriere, se poate opta pentru aplicarea regimului normal de taxare și în cazul vânzării, prin depunerea unei notificări.

După formularea opțiunii de taxare, la vânzare, regimul de taxare inversă reglementat prin art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal poate fi aplicat numai în situația în care cumpărătorul este persoană impozabilă înregistrată în regim normal în scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal, aspect reglementat, în mod expres prin alin. (1) al art. 331 “Condiția obligatorie pentru aplicarea taxării inverse este ca atât furnizorul, cât și beneficiarul să fie înregistrați în scopuri de TVA conform art. 316.”