Data publicării: 12 noiembrie 2016
Idee generală: Obligațiile fiscale ale persoanelor care obțin venituri din chirii sunt venituri impozabile, încadrate la “venituri din cedarea folosinței bunurilor”, fie că este vorba despre contracte de închiriere a locuinței, fie de contracte de uzufruct care nu sunt făcute cu titlu gratuit.
Astfel, contribuabilul are obligația de-a le înregistra la organele fiscale și de-a plăti impozitele aferente.
Este important de precizat faptul că persoanele ce nu declară acest tip de venituri pot oricând să facă obiectul unei verificări a situației fiscale personale, în care pot fi obligați să-și justifice veniturile.
Obligația de declarare a acestor venituri și de plată a impozitului îi revine, în mod categoric, celui care obține venitul, nicidecum celui care plătește chiria.
În toate situațiile, chiriașul nu are nicio obligație fiscală în privința contractului dintre el și deținătorul imobilului respectiv.
Prin urmare, cel care închiriază, care poate fi nu numai proprietarul, dar și orice alt deținător al bunului, va declara la administrația fiscală competentă veniturile pe care le obține, în baza contractului încheiat în formă scrisă (nu este necesară forma autentică, la notar) dintre el și chiriaș.
Important este faptul că nu este vorba întotdeauna de un contract de închiriere a locuinței pentru a intra sub incidenta veniturilor din chirii, ci și de contracte de uzufruct ori de contracte care vizează doar o parte dintr-un imobil și încheiate în scop de reclamă, afișaj sau publicitate.
Obligația de declarare trebuie îndeplinită în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului, ocazie cu care contribuabilul va depune și declarația privind venitul estimat /norma de venit (formularul 220).
Documentele necesare pentru înregistrare sunt:
- contractul de închiriere (un exemplar în original se păstrează de către organul fiscal);
- declarația privind venitul estimat/norma de venit – formularul 220 – în două exemplare, pentru fiecare proprietar sau alt deținător legal;
- actul de proprietate/deținere legală, în copie și original.
Important: Daca o persoană fizică are mai multe astfel de contracte încheiate, va depune o declarație pentru fiecare dintre aceste surse de venit. Totuși, Codul fiscal prevede ca, pentru mai mult de cinci contracte în derulare într-un an, cel care închiriază se încadrează la altă categorie de venituri impozabile – veniturile din activități independente – și se supune regulilor de impozitare aferente acestei categorii (procedura este explicată mai jos).
Organul fiscal competent căruia contribuabilul trebuie să i se adreseze pentru înregistrare este:
- organul fiscal în a cărui rază teritoriala își are adresa de domiciliu, potrivit legii, sau adresa unde locuiește efectiv (reședința), în cazul în care aceasta este diferită de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal în România;
- dacă nu are domiciliul fiscal cunoscut sau nu are domiciliu fiscal în România, competența revine organului fiscal în raza căruia se face constatarea contractului respectiv;
- în cazul persoanelor fizice nerezidente și care au obligația sau optează să își desemneze, potrivit legii, un împuternicit în România sau pentru care se numește un curator fiscal, potrivit legii, competența de administrare revine organului fiscal în a cărui rază teritorială se află domiciliul fiscal al împuternicitului sau curatorului fiscal, după caz.
Organul fiscal stabilește plățile anticipate cu titlu de impozit prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual estimat din declarația privind venitul estimat /norma de venit.
Plățile anticipate se efectueaza în patru rate egale, pentru fiecare trimestru, până la data de 25 martie, 25 iunie, 25 septembrie și 21 decembrie.
Contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor au obligația de-a depune declarația privind venitul realizat la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului.
În plus față de declarația privind venitul estimat/norma de venit, anumiți contribuabili trebuie să depună și declarația privind venitul realizat (formularul 200).
Aceasta trebuie depusă pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai a anului următor celui de realizare a venitului. Cei care trebuie să o depună sunt:
- contribuabilii care au ales determinarea veniturilor în sistem real, pe baza datelor din contabilitate;
- contribuabilii care au depus declarații de venit estimativ în luna decembrie și pentru care nu s-au stabilit plăți anticipate, conform legii;
- contribuabilii care realizează veniturile în baza contractelor încheiate între părți în care chiria este exprimată în lei, a căror impunere este finală, pentru situațiile în care intervin modificări ale clauzelor contractuale, caz în care plățile anticipate de impozit vor fi luate în calcul la stabilirea impozitului anual datorat.
Asta înseamnă că nu sunt obligați să depună această declarație cei care realizează veniturile din chirii, stabilite în lei prin contract, care nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real și la sfârșitul anului anterior nu îndeplinesc condițiile pentru încadrarea în categoria veniturilor din activități independente, pentru care plățile anticipate cu titlu de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat și impozitul este final.
Nedepunerea la termen a declarațiilor de venit (fie cele estimative, fie cele privind venitul realizat, în cazul de față) de către persoanele fizice constituie contravenție și se poate sancționa cu amendă de la 50 la 500 de lei.
În cazul în care venitul realizat reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, contribuabilii determină venitul brut pe baza cursului de schimb al pieței valutare comunicat de Banca Naționala a României, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere.
În situațiile în care chiriașul face cheltuieli pentru bunul închiriat și care sunt datorate de fapt, din punct de vedere legal, de către proprietarul bunului (sau alt deținător al sau), venitul brut se va majora cu valoarea acestor cheltuieli – cheltuieli forfetare.
Ca exemple de cheltuieli care se încadrează în cota forfetară de cheltuieli ce trebuie efectuate de cel care închiriază, referitoare la întreținerea și repararea bunului:
- întreținerea în bune condiții a elementelor structurii de rezistență a clădirii, elementelor de construcție exterioară a clădirii, cum ar fi: acoperiș, fațadă, curțile si grădinile, precum și spații comune din interiorul clădirii, cum ar fi: casa scării, casa ascensorului și altele asemenea;
- întreținerea în bune condiții a instalațiilor comune proprii clădirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apă, de canalizare, instalații de încălzire centrală și de preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze;
- repararea și menținerea în stare de siguranță în exploatare și de funcționare a clădirii pe toata durata închirierii locuinței.
Venitul net se stabilește prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut și a contribuțiilor de asigurări sociale de sănătate datorate, după caz.
Chiriașul are obligația de-a comunica celui care i-a închiriat bunul faptul că a efectuat cheltuielile respective în termen de 30 de zile de la finalizarea investiției.
Dacă însă chiriașul efectuează aceste cheltuieli și se înțelege cu deținătorul bunului să-i fie rambursate prin diminuarea chiriei, ceea ce nu duce la majorarea venitului brut obținut de contribuabil din chirii, atunci impunerea va rămâne nemodificată, nemaiexistând obligația declarării lor la ANAF.
Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, contribuabilii datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate.
Când contractul dintre părți este reziliat, contribuabilul plătitor de impozit trebuie să înștiințeze în termen de 5 zile organul fiscal și să depună,în acest sens, formularul 220, la care va anexa, în copie, documentul din care rezultă rezilierea contractului. În această situație, plățile anticipate vor fi recalculate, la cerere, în baza documentelor justificative.
Procedura privind declararea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor de către contribuabilii care califică aceste venituri în categoria veniturilor din activități independente:
Procedura privind declararea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor de către contribuabilii care califică aceste venituri în categoria veniturilor din activități independente precum și modelul și conținutul unor formulare au fost adoptate prin OpANAF nr. 2902 publicat în M.OF. nr. 807 din 13/10/2016.
Persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere/subînchiriere la sfârșitul unui an fiscal, califică aceste venituri în categoria veniturilor din activități independente începând cu anul fiscal următor.
La stabilirea numărului de contracte se au în vedere contractele de închiriere/subînchiriere aflate în derulare la data de 31 decembrie a anului precedent celui de impunere, cu excepția contractelor de arendare a bunurilor agricole.
Aceste persoane determină venitul net anual în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit regulilor prevăzute pentru veniturile din activități independente, și au următoarele obligații:
- conducerea evidenței contabile, în conformitate cu prevederile Ordinului ministrului finanțelor publice nr. 170/2015 pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind contabilitatea în partidă simplă;
- completarea Registrului de evidență fiscală;
- completarea și depunerea formularului 220 “Declarație privind venitul estimat/norma de venit” pana la data de 31 ianuarie a anului următor.
În cazul în care persoanele fizice care îndeplinesc condiția de la pct.1 nu au depus formularul 220 “Declarație privind venitul estimat/norma de venit”, organul fiscal va proceda la notificarea acestora. În cazul în care contribuabilul nu se prezintă în termen de 15 zile de la primirea notificării, organul fiscal stabilește plățile anticipate la nivelul sumei datorate pentru ultimul termen de plata al anului precedent, având în vedere contractele de închiriere/subînchiriere aflate în derulare la 31 decembrie a anului precedent celui de impunere, indiferent de numărul acestora.
Completarea și depunerea formularului 200 “Declarație privind veniturile realizate din România” până la data de 25 mai a anului următor celui de realizare a venitului. Veniturile și cheltuielile luate în calcul pentru stabilirea venitului net anual sunt cele realizate la nivelul tuturor contractelor de închiriere/subînchiriere aflate în derulare în anul de raportare, indiferent de numărul acestora.
Atenție! și după trecerea la impunerea în sistem real contribuabilii au în continuare obligația de înregistrare a contractelor de închiriere/ subînchiriere la organul fiscal.
Stabilirea plăților anticipate și a impozitului anual datorat se efectuează de organul fiscal central competent, potrivit regulilor prevăzute pentru veniturile din activități independente, pentru care venitul net anual se stabilește în sistem real, pe baza datelor din contabilitate.
În cazul în care, la sfârșitul unui an fiscal, nu mai este îndeplinită condiția privind numărul de contracte, începând cu anul următor persoanele fizice determină și declară venitul net estimat/realizat potrivit regulilor aplicabile pentru categoria venituri din cedarea folosinței bunurilor. Stabilirea plăților anticipate și a impozitului anual datorat se efectuează de organul fiscal central competent, potrivit legii, conform regulilor prevăzute pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor.